Rentar una propiedad es mucho más que un simple intercambio de llaves por dinero; es una relación jurídica de convivencia que requiere orden y reglas claras para proteger el patrimonio de quien renta y la tranquilidad de quien habita.
Guía Legal para Rentar en Morelos: Evita Errores que Pueden Costarte tu Propiedad
En una reveladora entrevista en el programa "Hablemos Derecho con Miguel" de Diario de Morelos, el abogado Eric Navarrete, especialista de Navarrete Abogados, desglosó los errores más comunes y las obligaciones críticas que todo propietario debe conocer para evitar juicios largos o, en el peor de los casos, la pérdida de su inmueble.
El Mito de la Supremacía del Dueño
Uno de los primeros puntos que el Lic. Navarrete aclaró es que el arrendamiento es una relación de intercambio de un servicio por un pago, donde debe existir un trato equilibrado. Es un error común pensar que, por ser el dueño de la casa, se tiene una "supremacía" que permite hacer y deshacer a voluntad por encima de lo pactado. Esta mentalidad suele llevar a conflictos legales innecesarios cuando el propietario intenta imponer reglas fuera de la ley.
La Obligación Primordial: El Contrato de Arrendamiento
La obligación más importante del dueño de una casa es realizar el contrato de arrendamiento. Es el propietario quien debe establecer las "reglas del juego" mediante este instrumento, ya que en él se definen las condiciones de la vivienda, la duración del acuerdo, el monto de la renta y los incrementos futuros.
Muchos caseros cometen el error capital de no hacer contrato, creyendo falsamente que al mantener la relación verbal conservan un mayor "dominio jurídico" o que así evaden impuestos al no emitir recibos. El abogado Navarrete advierte que esto es totalmente falso y, de hecho, perjudica gravemente al dueño, pues lo deja sin un documento legal para exigir pagos o solicitar la desocupación si el inquilino rompe las reglas.
Riesgos de Rentar sin Contrato: De 30 Días a Juicios Eternos
La diferencia entre tener un contrato y no tenerlo es abismal, especialmente en el estado de Morelos:
- Con Contrato: Existe el juicio de desahucio, un procedimiento breve que permite demandar la desocupación ante el incumplimiento del tercer pago de renta. Con este instrumento, un juez puede ordenar la desocupación en tan solo 30 días.
- Sin Contrato: El propietario se enfrenta a riesgos legales masivos. Si una persona habita la propiedad por más de cinco años sin contrato, podría intentar una prescripción positiva para adquirir legalmente el inmueble bajo el argumento de que nadie le ha reclamado la propiedad o la renta. Recuperar la casa en estos casos implica juicios mucho más caros, largos y tediosos.
Además, si el dueño fallece y no dejó un contrato firmado, los herederos enfrentarán un conflicto doblemente complejo para demostrar la relación de arrendamiento y pedir la salida del inquilino.
Mantenimiento y Reparaciones: ¿A quién le toca pagar?
Un punto frecuente de fricción es el mantenimiento del inmueble. La ley y la práctica jurídica dividen estas responsabilidades en dos categorías claras:
- Reparaciones Mayores (Obligación del Dueño): Son aquellas que afectan la estructura o los servicios básicos necesarios para vivir en un ambiente sano. Incluyen impermeabilización, problemas profundos de drenaje, desabasto de agua, fallas estructurales, cortocircuitos en el cableado general y humedades. Incluso la poda de árboles grandes que pongan en peligro la construcción es responsabilidad del propietario.
- Reparaciones Menores (Obligación del Inquilino): Se refieren al desgaste natural por el uso cotidiano. Ejemplos de esto son el cambio de llaves de fregaderos, cambio de chapas de puertas interiores, reposición de cristales rotos o los daños causados por instalaciones de servicios privados como internet y televisión por cable.
Si el dueño se niega a realizar reparaciones graves que afecten la salud (como humedades constantes), el inquilino puede recurrir a un juicio de arrendamiento para que un juez obligue al propietario a cumplir con sus deberes.
El Depósito en Garantía y la Pintura
En el sector de casa habitación, lo estándar es solicitar un mes de depósito en garantía. Este dinero tiene un fin específico: cubrir adeudos de servicios (luz, agua, internet) o daños físicos a la vivienda tras la salida del inquilino.
Mitos sobre el depósito:
- No es para obligar a cumplir el plazo: El depósito no debe retenerse como penalización si el inquilino debe salir antes del año por causas de fuerza mayor (como cambios laborales), siempre que entregue la casa sin adeudos.
- La pintura no es responsabilidad del inquilino: Salvo que se pacte lo contrario en el contrato, la obligación de entregar la casa pintada al final del arrendamiento es del propietario, ya que él es el beneficiario directo de esa mejora para volver a rentar el inmueble. El inquilino solo está obligado a entregar la propiedad limpia y aseada.
Privacidad y el Delito de Despojo
Un error grave que puede llevar a un dueño a la cárcel es creer que puede entrar a la propiedad cuando quiera por ser suya. Una vez firmado el contrato, el propietario no puede ingresar a la vivienda bajo ninguna circunstancia sin permiso explícito del inquilino, ni puede cortar servicios como agua o luz para presionar el pago de rentas.
Realizar estas acciones se tipifica como el delito de despojo ante la fiscalía. Cualquier inspección o visita (como mostrar la casa para venta) debe ser acordada y justificada, respetando la intimidad de quien paga por el servicio de habitación.
Aumentos de Renta y Venta del Inmueble
El dueño no puede subir la renta de un mes para otro ni por "capricho". El aumento debe establecerse en el contrato por periodos determinados (generalmente anuales) y suele basarse en el índice inflacionario anualizado, que actualmente oscila entre el 3% y el 6%.
Si el propietario decide vender la casa mientras está rentada, debe respetar el contrato vigente y otorgar al inquilino el derecho del tanto, es decir, darle la primera oportunidad de compra antes que a cualquier otro interesado.
Claves para un Contrato Blindado
Para garantizar una "salud jurídica" en el arrendamiento, el Lic. Navarrete recomienda que el contrato siempre vaya acompañado de:
- Un Inventario Detallado: Especificar si hay aires acondicionados, estufas, tanque estacionario o cualquier equipo especial para evitar disputas de propiedad al finalizar la relación.
- Reglamento de Colonos: Si la casa está en un fraccionamiento o edificio, el reglamento debe ser un anexo obligatorio para que el inquilino conozca las reglas sobre mascotas, ruidos, horarios de fiestas y uso de áreas comunes.
- Firma Autógrafa: Aunque los contratos digitales ganan terreno, sigue siendo preferible contar con la firma física para mayor seguridad ante los tribunales.
En conclusión, rentar sin un contrato profesional es una "bandera roja" que ambas partes deben evitar. El contrato no es un obstáculo, sino la herramienta que garantiza que, ante cualquier conflicto, la solución sea rápida y justa.
La relación de arrendamiento es como un manual de instrucciones: si no lo lees o no lo escribes (el contrato), es muy probable que termines dañando la máquina (tu patrimonio) al intentar operarla por instinto.