Tener un terreno o una casa es el sueño de muchas familias, pero poseer la tierra físicamente no es lo mismo que ser el dueño legal ante la ley. Uno de los mayores riesgos de tener un inmueble sin escrituras, aunque se esté al corriente en los pagos de impuestos, es la indefensión jurídica: el día que alguien dispute la propiedad, no habrá un documento oficial para defenderla.
Inmatriculación Administrativa: Cómo regularizar tu propiedad y obtener escrituras en Morelos
Para resolver esta situación en el estado de Morelos, existe un proceso técnico llamado inmatriculación administrativa, una vía para obtener seguridad jurídica sin necesidad de ir a un juicio largo.
¿Qué es la inmatriculación administrativa?
La inmatriculación administrativa es un proceso diseñado para obtener la escritura de un inmueble (terreno o casa) que ya se encuentra en una zona de propiedad privada, pero que nunca ha sido inscrito en el Registro Público.
En Morelos, muchas comunidades han transitado de ser tierras ejidales o comunales a propiedad privada mediante procesos de regularización realizados por instituciones como el antiguo Coret (ahora Insus). Sin embargo, muchas personas que viven en estos polígonos ya regularizados no han completado su trámite individual de inscripción. La inmatriculación es, en esencia, el primer registro de ese predio ante la autoridad para que nazca a la vida jurídica a nombre de un propietario legítimo.
El impuesto predial: Un aliado, no una carga
Es común que los propietarios se sientan molestos por el cobro del impuesto predial, pero legalmente este pago es un beneficio. Al cobrarnos, el gobierno nos está reconociendo el derecho que tenemos sobre esa propiedad.
Si usted paga el predial a su nombre, la autoridad municipal está admitiendo que usted es el poseedor y posible dueño del terreno. No obstante, es vital entender que el predial no lo convierte automáticamente en dueño legal; lo que otorga la propiedad plena es la escritura. Si usted ya tiene una cuenta catastral a su nombre en una zona de propiedad privada, tiene el camino listo para iniciar la inmatriculación administrativa.
Requisitos para iniciar el trámite
Para que el Instituto de Servicios Catastrales y Registrales (antes Registro Público de la Propiedad y del Comercio) proceda con la inmatriculación, el interesado debe cumplir con ciertos requisitos mínimos:
- Contrato de compraventa o documento de origen: Es necesario demostrar cómo se adquirió el inmueble. Si la compra fue "de palabra", el primer paso es formalizarla por escrito en un contrato privado con dos testigos e identificaciones.
- Régimen de propiedad privada: El inmueble no debe ser ejidal ni comunal.
- Cuenta predial reconocida: Debe existir una cuenta catastral a nombre de la persona que realiza el trámite.
- Certificado de no inscripción: Un documento emitido por el registro donde se conste que ese inmueble no ha sido registrado previamente a nombre de nadie más.
- Inspección técnica: La autoridad realizará mediciones y una inspección para verificar cuánto mide el terreno y determinar su valor para el cobro de derechos.
Este proceso es administrativo, lo que significa que no requiere de un juzgado, y suele tardar un promedio de tres meses si se cumplen todos los requisitos.
Problemas comunes: Colindancias y herencias
Conflictos con vecinos (Apeo y deslinde)
Cuando existen dudas sobre las medidas del terreno o conflictos con los vecinos por las colindancias, se debe realizar un procedimiento llamado apeo y deslinde. Este trámite se hace ante un juez, quien envía a un perito para determinar las medidas exactas del predio. Una vez que el juez define los límites, se puede proceder a la inmatriculación administrativa.
Propiedades compartidas
Si una propiedad pertenece a varios familiares, lo ideal es dividirla físicamente (con bardas o mallas) y plasmar el acuerdo en un documento que especifique las medidas de cada quien. Posteriormente, se puede solicitar al ayuntamiento la división de las cuentas prediales para que cada copropietario tenga su propio registro y evite conflictos futuros por el pago de servicios como agua o luz.
Fallecimiento del titular
Si la cuenta predial está a nombre de una persona fallecida y no hay escrituras, el poseedor debe acudir al ayuntamiento con sus contratos o cesiones de derechos para intentar actualizar la clave catastral. En caso de que exista una escritura a nombre del fallecido, lo que procede es un juicio de sucesión.
¡Cuidado con los fraudes! Banderas rojas
Es fundamental evitar a los gestores que prometen "escrituras rápidas" o "exprés" en menos de 20 días. Un proceso legal de escrituración o inmatriculación lleva tiempos técnicos medidos que no se pueden saltar.
Cualquier oferta excesivamente barata o inmediata es una señal de alerta. Los trámites deben realizarse directamente ante el notario o el Instituto de Servicios Catastrales, donde la asesoría suele ser gratuita y los requisitos son los mismos para todos.
Pasos para proteger tu patrimonio este año
El Licenciado Eric Navarrete recomienda que la regularización de la propiedad sea un propósito de año nuevo para garantizar la paz familiar. Los pasos preventivos sugeridos son:
- Analizar la situación actual: Identificar si se tiene contrato, escritura o solo recibos de pago.
- Certificar documentos: Llevar los contratos privados ante un notario para obtener copias certificadas en caso de extravío.
- No dejar de pagar predial: Mantener los impuestos municipales al corriente para que el Estado siga reconociendo sus derechos.
- Acudir a la autoridad: Ir directamente al registro público o con un abogado de confianza para solicitar la lista de requisitos específica para su caso.
Regularizar una propiedad no es un gasto, es una inversión en tranquilidad. Como mencionan las fuentes, quien no tiene nada no paga impuestos, pero pagar impuestos es la prueba de que se cuenta con un patrimonio abundante que vale la pena proteger.
Regularizar una propiedad mediante la inmatriculación es como ponerle nombre y apellido legal a un hijo que ha vivido con nosotros siempre, pero que no tiene acta de nacimiento: solo con ese documento oficial podrá ser reconocido ante el mundo y heredar lo que por derecho le corresponde.