El inicio de un nuevo año, como este 2026, es el momento ideal para lo que los expertos denominan "cerrar ciclos jurídicos". Más allá de los propósitos habituales de salud y bienestar, poner en orden el patrimonio inmobiliario —escriturar inmuebles y regularizar medidas— es fundamental para construir un respaldo sólido para la familia. En una reciente entrevista en el programa "Hablemos Derecho con Miguel", transmitido por Diario de Morelos, el Abogado Eric Navarrete, titular de Navarrete Abogados, profundizó en una herramienta jurídica vital pero poco conocida: el Apeo y Deslinde.
Guía Completa 2026: Apeo y Deslinde para Regularizar tu Propiedad y Aumentar su Valor
Este procedimiento es la clave para resolver conflictos de colindancias, reclamar metros de tierra sobrantes o ajustar documentos cuando la realidad física del terreno no coincide con lo que dicen las escrituras. A continuación, presentamos un análisis exhaustivo basado en las recomendaciones del especialista para proteger su inversión.
1. ¿Qué es el Apeo y Deslinde?
El Apeo y Deslinde no debe verse simplemente como un juicio o un pleito legal, sino como una herramienta jurídica a disposición de los ciudadanos para dar certeza a las medidas de su predio.
- Apeo: Es el acto de medir el terreno para fijar sus límites.
- Deslinde: Es el acto de distinguir o señalar los términos de un lugar para separarlo de otros colindantes.
Este recurso se utiliza cuando las medidas en los documentos (escrituras o títulos de propiedad) han quedado desfasadas por diversas circunstancias: figuras irregulares del terreno, errores de origen en la lotificación, o simplemente porque el diseño de la calle o la zona ha cambiado con el tiempo.
2. ¿Por qué las medidas de un terreno pueden variar?
Es sumamente común que una persona compre, por ejemplo, un terreno de 200 m² según sus papeles, pero que al medirlo físicamente descubra que tiene 258 m². Estos metros excedentes se encuentran en un "limbo jurídico": no están a nombre del dueño ni del vecino, simplemente están en el aire.
Causas comunes de variación en el metraje:
- Figuras irregulares: Terrenos en cuchilla, esquinas o con curvas debido al diseño de la calle.
- Fenómenos naturales: En terrenos cercanos a ríos o laderas, la erosión o el flujo de agua pueden reducir la superficie física del predio.
- Compras informales: Es muy común que un vecino le venda a otro "un pedacito" (4 o 5 metros) para ampliar una construcción sin formalizar la operación ante notario, dejando la barda recorrida pero los papeles sin cambios.
3. Comparativa: Realidad Física vs. Papeles en Regla
Para entender la importancia de este trámite, observemos las diferencias de impacto económico y legal:
| Valor Comercial | El terreno vale menos; técnicamente es como un "coche sin papeles". | El valor aumenta al incorporar formalmente cada metro cuadrado al precio total. |
| Venta del Inmueble | Existe "falta de identidad"; el comprador solo pagará lo que dicen los papeles o rechazará la oferta. | La venta es fluida; los documentos coinciden perfectamente con la medición física. |
| Sucesiones e Herencias | Los herederos enfrentan pleitos complejos porque lo que dejó el fallecido no concuerda con la realidad. | La transición del patrimonio es clara, rápida y sin ambigüedades legales para la familia. |
| Defensa ante Invasiones | No hay método legal efectivo para sacar a alguien que se meta en los metros no registrados. | Se tiene la titularidad plena para ejercer actos de dominio y defensa legal sobre cada rincón. |
4. El Procedimiento: Cómo se reclama el exceso de metros
Si usted detecta que tiene metros de más dentro de sus bardas, debe acudir a un juzgado de lo civil (foro común) para iniciar el procedimiento.
- Petición al Juez: Se le solicita a la autoridad que reconozca que el exceso de metros incorporados en el área delimitada (bardeada) corresponde al propietario.
- Peritaje Técnico: Es obligatoria la intervención de un perito o arquitecto que elabore un plano detallado bajo las reglas técnicas actuales para demostrar la identidad del predio.
- Inspección Judicial: El personal del juzgado realiza una visita física al terreno para verificar que los metros reclamados efectivamente están dentro de la delimitación y corresponden al solicitante.
- Notificación a Colindantes: Se debe informar a los vecinos del norte, sur, este y oeste sobre el proceso. Importante: Esto no es una demanda; es una notificación para que, si el vecino cree que esos metros son suyos, presente sus pruebas. Si nadie se opone, el juez otorga los metros al solicitante.
- Resolución: El juez emite una resolución (que no es una sentencia de pleito) aprobando el nuevo metraje, lo que permite actualizar la escritura y la cuenta catastral.
5. Conflictos de Bardas: "Barda y Contrabarda"
Uno de los problemas más comunes en Morelos es la colocación errónea de las bardas. El Lic. Navarrete enfatiza una regla de oro en la construcción: cada predio debe tener su propia barda.
- La Barda: Es la construcción del vecino que llegó primero.
- La Contrabarda: Es la obligación del nuevo dueño construir su propio muro divisorio sin "colgarse" o apoyarse en la barda del vecino.
¿Por qué es peligrosa una barda compartida? Si dos vecinos comparten un solo muro, surgen disputas sobre quién paga las reparaciones por humedad (trasminación de agua) o quién es responsable si la barda colapsa por el peso de una losa mal apoyada. Legalmente, los ayuntamientos no deben autorizar licencias de construcción si no se parte de una contrabarda sana.
El Rango de Error: La Regla del 10% al 15%
En el ámbito legal y arquitectónico, existe un margen de tolerancia para errores de medición de origen. Si una barda invade al vecino entre un 10% y 15% de la superficie total, generalmente no habrá una orden de demolición fuerte, ya que se considera un error técnico no sustancial derivado de la forma del terreno. Sin embargo, si la afectación supera este rango, el afectado tiene todo el derecho de exigir la modificación.
6. El Pago del Predial: El "Premio" de la Propiedad
Un punto crucial mencionado en la entrevista es la percepción del Impuesto Predial. Lejos de ser un castigo o una carga molesta, el pago del predial es el reconocimiento oficial que el gobierno hace de que usted es el dueño del inmueble.
"No es un castigo, es un premio... agradezcan que tienen la necesidad de pagar predial, porque entonces tienen un bien. Preocúpese el que no tiene que pagar predial, porque esa persona no tiene un bien inmueble." — Lic. Eric Navarrete.
Incluso en terrenos ejidales, cuando el Registro Agrario Nacional (RAN) o los ayuntamientos comienzan a cobrar predial, es una señal positiva: el terreno está en camino a la regularización y su valor comercial aumentará significativamente al obtener una cuenta catastral y plano catastral oficial.
7. Señales de Alerta y Recomendaciones Prácticas
¿Cómo saber si su terreno necesita un apeo y deslinde? El abogado sugiere realizar una medida simple:
- Use la tecnología: Hoy existen medidores láser económicos y precisos para tomar distancias de esquina a esquina en un "dominguito temprano".
- Revise sus documentos: Si al medir nota que los números no concuerdan con su escritura, actúe de inmediato.
- Respete la vía pública: La banqueta y el frente de la casa pertenecen al ayuntamiento; poner macetas o botes con cemento para apartar lugar es ilegal y puede generar agresiones innecesarias.
Conclusión: Es más caro no hacerlo
Ahorrarse el trámite de regularización por pensar que es costoso es un error estratégico. El costo de un procedimiento de Apeo y Deslinde es bajo comparado con la pérdida de valor que sufre un terreno que no puede venderse o heredarse correctamente. En el mercado inmobiliario actual, la identidad del inmueble (que el papel coincida con la tierra) es lo que garantiza la liquidez y la paz mental del propietario.
Si usted tiene dudas sobre sus límites territoriales, 2026 es el año para acudir con expertos, realizar los peritajes necesarios y blindar jurídicamente su patrimonio.
Datos de contacto mencionados en la fuente:
- Navarrete Abogados: 777 103 6370 (WhatsApp).
- Hablemos Derecho con Miguel: Programa de Radio en La 99.1 FM ( Cuernavaca Morelos )