Los daños que un arrendamiento inmobiliario en peligro pueden provocar a la economía urbana...

Todos estamos acostumbrados a enterarnos de las noticias que pasan en otras ciudades o estados y siempre pensamos que aquí no pasará, que en Cuernavaca y Morelos no se llevará a cabo tal o cual cambio a la Ley que se propone en otras latitudes; sin embargo, los legisladores de todas las entidades del país, están atentos a las tendencias legislativas que salen de la Ciudad de México para implementarlas en su entidad, ya sea como una copia o con pequeñas modificaciones que en muchos de los casos no son bien analizadas.  
Recientemente se provocó una gran polémica en la Ciudad de México, por la aprobación de la “Ley Constitucional de Derechos Humanos y sus Garantías de la Ciudad de México”, la cual adquiere vigencia con la publicación del Decreto correspondiente en la “Gaceta Oficial de la Ciudad de México” el 8 de febrero del presente año. Esta ley permitía en su artículo 60 que las personas sujetas a un desalojo tendrían derecho a: “No ser discriminadas; que el uso de la fuerza sea utilizado como último recurso; a la indemnización por pérdidas o daños a sus bienes; a contar con garantías judiciales; al derecho de audiencia ante un juez; y al apoyo de las autoridades para garantizar su realojamiento”.
Lo anterior se interpretó como la posibilidad que adquieren los arrendatarios incumplidos para que no se ejecute el desalojo legal de la propiedad rentada y que en pro de salvaguardar los derechos humanos de las personas, “se proteja al que incumpla”.
La importancia del tema por lo que significa, nos obliga a realizar un somero análisis de lo que representa un antecedente de estas características. Todo se encuadra en el respeto a los derechos humanos que tiene su origen en la “Declaración Universal de los Derechos Humanos” adoptada por la tercera Asamblea General de las Naciones Unidas el 10 de diciembre de 1948 en Paris; esta declaración señala en términos generales que todos los seres humanos nacen libres e iguales en dignidad y derechos.
Ante las reacciones provocadas por esta ley, el 31 de mayo del presente año, el Congreso de la Ciudad de México reformó el artículo 60 quedando de la siguiente manera: “Ninguna persona podrá ser desalojada sin mandamiento judicial; las leyes en la materia establecerán los procedimientos para garantizar el derecho de audiencia, procurando en todo momento, la mediación y la conciliación; y las personas afectadas por un acto de desalojo, podan solicitar a las autoridades correspondientes, su incorporación a los programas de vivienda”.
Ante estos cambios se han presentado diversas opiniones sobre la modificación al artículo 60 de la Ley para dar mayores garantías a los arrendatarios y desde nuestra perspectiva hay una inadecuada interpretación al derecho humano a la vivienda, que de aplicarse sin una cuidada reglamentación, causará efectos muy perjudiciales en el propio mercado de arrendamiento, en el ámbito urbano y en general en la economía de la Ciudad de México, y que muy probablemente puedan extenderse a otros estados.
La confusión del derecho humano tiene que ver con que, si bien, es de justicia social que el Estado atienda de manera subsidiaria la necesidad de vivienda de los grupos marginados, se confunde con el arrendamiento de vivienda que es una actividad económica del ámbito civil donde se pactan voluntariamente en un contrato privado los derechos y las obligaciones de ambas partes, estableciendo así una equidad entre partes, entre las cuales probablemente podría haber capacidades económicas y de gestión desiguales (aunque equivocadamente siempre se asume la debilidad del arrendatario frente al arrendador).
No hay duda de la obligación moral de la sociedad ante la necesidad de la vivienda de los más pobres y del Estado de establecer y ejecutar los mecanismos por los cuales se lleve a cabo la solidaridad de la sociedad en la materia. Pero, de igual manera, tampoco debería haber duda que el arrendador no tiene por qué asumir todos los costos de esta garantía. También cabe señalar que, quienes tienen acceso al mercado formal de vivienda en arrendamiento no son parte de la población en extrema pobreza – y tampoco tienen acceso al mercado regular del suelo urbano-.
Una adecuada política pública en la materia sería; por un lado, un marco jurídico que permitiera contratos de arrendamiento justos para ambas partes, soluciones expeditas para los casos de incumplimiento de alguna de las partes y en el caso extremo que se requiere de desalojo mediante la fuerza pública, que éste se lleve a cabo con un trato digno a la parte afectada. Por otro lado, programas de vivienda social que no sólo atiendan a quienes tienen un empleo formal como sucede con el INFONAVIT y FOVISSSTE, sino dirigidos a la población en extrema pobreza.
El primer efecto negativo de dar mayores garantías legales al arrendatario es el encarecimiento de la renta derivado del aumento del riesgo, lo cual obra en contra de quien se pretendía beneficiar. Este “encarecimiento” se instrumenta no sólo por el monto de la renta sino por un endurecimiento de las condiciones contractuales, exigencia de garantías y seguros y reducción de la oferta. Por citar un ejemplo, Yucatán era famoso porque en vez de firmar contratos de arrendamiento, el arrendatario que quería un inmueble tenía que firmar un convenio judicial de desalojo al final del periodo señalado. En términos económicos, la sobreprotección estatal de una de las partes genera una perturbación en el mercado cuyo desequilibrio termina afectando negativamente.
A nivel ciudad, la economía urbana ha estudiado como el origen, la estructura, la jerarquía y la interrelación de las ciudades bajo el modelo económico liberal capitalista, son fenómenos esencialmente económicos de competencia espacial y la renta del suelo es su fundamento. La ciudad liberal se explica en gran medida como un efecto de la renta del suelo, por lo cual generar perturbaciones en dicho mercado trae consecuencias muy complejas. En el caso de que la perturbación sea encarecer la renta los efectos para la ciudad, entre otros, son: pérdida de competitividad, expulsión de población y de actividades productivas, dispersión urbana, reubicación de población y actividades con altos costos en la dotación de servicios.
Existen efectos que se provocan cuando la renta del suelo (renta inmobiliaria) no es proporcional al capital inmobiliario en relación al resto de la economía, esto es, cuando la capitalización de la renta a las tasas del costo del dinero es inferior o superior al valor de la inversión hecha en el terreno y la construcción del inmueble. Por ejemplo, en el caso de rentas menores no proporcionales al capital inmobiliario se presentan deterioro físico de los edificios, declinación o pérdida de población, desvalorización del capital inmobiliario y filtración o expulsión de actividades económicas de alta productividad y sustitución por otras de baja productividad. Por otro lado, un encarecimiento de la oferta (aumento de los precios de renta) hace que la demanda disminuya y por tanto el consumo, haciendo que las renta no sea proporcional al capital invertido, trayendo las consecuencias de degradación urbana (declinación, desvalorización y deterioro juntos).   
Finalmente, la economía liberal es básicamente urbana, la generación de valor se produce mucho más en las ciudades que en el campo, por lo cual una perturbación negativa en el mercado del suelo urbano o inmobiliario repercute en la fuente de mayor producción de valor o riqueza de un país cuya economía es de libre mercado.
En virtud de lo que se ha señalado, la Academia Nacional de Arquitectura Capitulo Morelos considera que el tema es de importancia, debido a que un desajuste en la renta del suelo puede provocar perturbaciones en el mercado inmobiliario, generándose por un lado, deterioro en el parque habitacional de renta, y por otro, pérdida de competitividad que genera, expulsión de población y de actividades productivas; lo anterior, debido a que en Morelos el 32.97 por ciento de las 523,231 viviendas existentes, son alquiladas o prestadas, por lo cual, 172,509 viviendas podrían caer en el supuesto de la ley que se menciona; de ahí la importancia de estar atentos a cualquier iniciativa de ley que promuevan tanto el ejecutivo como el legislativo en Morelos.  
Junio del 2019

“Academia Nacional de Arquitectura
Capítulo Morelos A.C.”
opinion@diariodemorelos.com

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